法律、行政法规及行政规章的内容都应具有严谨性和系统性。没有严谨性，可能造成网开一面，从而无法达到调整社会关系的预期目的；没有系统性，规定的内容相互矛盾与冲突，则易使各种社会关系处于不稳定状态，从而对社会实践产生不利影响。笔者从建设部关于商品房销售的两个行政规章，试图分析其部分重要规定的内在矛盾性及其对实践所产生的不利影响。一、建设部两个关于商品房销售的行政规章对“套（单元）”这一重要概念的规定存在矛盾建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》（1995年9月8日发布，以下简称《分摊规则》）第五条规定：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。建设部《商品房销售管理办法》（2001年4月4日发布，以下简称《销售管理办法》）第十八条规定：商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价；第十九条规定：按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。从《分摊规则》可以看出：1、商品房出售分为按“套内建筑面积”出售和按“套”或“单元”出售两种方式；2、按“套”或“单元”出售即是按建筑面积出售，即《分摊规则》只认可商品房按套内建筑面积或建筑面积两种出售方式。从《销售管理办法》中“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”一句话可以看出：按套（单元）计价与按套内建筑面积和建筑面积计价三者是并列关系，即“套（单元）”与建筑面积不再是等同关系；再结合《销售管理办法》第十九条关于对按套（单元）销售所附设的条件，即“按套（单元）计价的现售房屋可以直接约定总价款”的规定，我们可以得出结论：《销售管理办法》规定了商品房销售除了按套内建筑面积和建筑面积两种销售方式以外，还存在着第三种销售方式即按套（单元）销售。但是《销售管理办法》中并没有对套（单元）的概念另行进行定义或做出解释，如果想当然地认为《分摊规则》中的“套（单元）”的概念就是《销售管理办法》中“套（单元）”的概念，显然无法解释《销售管理办法》中商品房按套（单元）销售与按套内建筑面积和按建筑面积销售三者的并列关系，也无法解释《销售管理办法》中按套（单元）销售房屋可以直接约定总价款、言外之意可以不用约定单价的这一特殊规定。因此对照《分摊规则》中“套（单元）”的概念，《销售管理办法》中的“套（单元）”的概念由于语句排列的方式和附设了条件，其“套（单元）”的概念已与《分摊规则》中“套（单元）”的概念明显不同，其内涵也发生了根本变化，《销售管理办法》将套（单元）概念的内涵对《分摊规则》中“套（单元）”的概念的内涵进行了扩充，如果排除了《分摊规则》中“套（单元）”概念的适用性，《销售管理办法》本身又并没有对套（单元）的概念再另行定义或做出解释，则《销售管理办法》中套（单元）的概念根据通常理解，实质已演变异化成为与套内建筑面积或建筑面积都完全无关、独立存在而且没有任何内涵的一个概念，从而造成了《分摊规则》与《销售管理办法》对套（单元）的规定存在本质的矛盾与冲突。二、建设部两个关于商品房销售行政规章中重要概念的内在矛盾对实践的不利影响事实上，建设部的行政规章只要规定，商品房都应以套内建筑面积或建筑面积销售或计价，面积出现差异时也应以相应的套内建筑面积或建筑面积的差异作为处理纠纷的基础，这样在发生商品房面积差异的纠纷时就容易确定责任，纠纷也容易得到及时处理。但是，由于《销售管理办法》规定了商品房可以按套（单元）销售并还可以在合同中直接约定总价款，这样就使得商品房买卖合同在履行时确定面积是否发生差异，及面积发生差异时如何确定合理公正的处理方法上面临复杂的局面，即当购房者与商品房开发商签订商品房买卖合同，只要双方选择了按套（单元）销售或计价，就会产生如下几个问题：1、因是按套（单元）销售或计价，再填写套内建筑面积和建筑面积已无任何实际意义；2、因可以在合同中直接约定总价款，如合同中不显示商品房单价，根据合同就无法看出商品房究竟是以套内建筑面积还是以建筑面积销售或计价，当商品房面积发生差异时，就无法确定是以套内建筑面积还是以建筑面积的面积差异作为赔偿或补偿标准；3、因《销售管理办法》只规定了套内建筑面积和建筑面积发生面积差异时的处理方法，没有规定按套（单元）销售或计价发生面积差异时的处理方法，因此很多商品房买卖合同根本不约定实际的套（单元）的面积与双方约定的套（单元）的面积发生面积差异时的处理方法，这使得双方在发生面积差异纠纷时没有任何处理办法作为依据；4、即使商品房买卖合同约定了以套内建筑面积或建筑面积作为发生面积差异时的处方法，在商品房销售的实践中，由于套（单元）既不等同于套内建筑面积，又不等同于建筑面积，反过来也可以说套（单元）既等同于套内建筑面积又等同于建筑面积，因此当把套（单元）等同于套内建筑面积进行商品房的销售或计价，却约定以建筑面积的面积差异作为赔偿或补偿标准，或者相反，把套（单元）等同于建筑面积进行商品房的销售或计价，却约定以套内建筑面积的面积差异作为赔偿或补偿标准，这样约定的发生面积差异时的处理方法，显然对购房者与房地产开发商二者的其中之一是极不公正的，有违法律的公平公正原则，当纠纷发生时该处理方法显然不能平息双方的争议；5、更为特殊和复杂的情况是，合同虽然约定了以套内建筑面积或建筑面积作为发生面积差异时的处理方法，当实际的套内建筑面积和建筑面积，与合同约定的套内建筑面积和建筑面积发生交错性的重大增减差异时，合同约定的发生面积差异时的处理方法根本无法解决上述难题，从而更易使购房者与房地产开发商之间形成纠纷僵局。因选择“套（单元）”作为商品房销售或计价所产生的问题，在商品房销售的实践中表现为如下几方面的复杂性：1、房地产开发商在商品房买卖合同中选择了按套（单元）销售或计价，直接约定了商品房总价，不填写套内建筑面积和建筑面积，无论是否达成面积发生差异时的处理方法的补充协议，由于没有书面的套内建筑面积和建筑面积的约定，当购房者商品房的套内建筑面积或建筑面积与双方口头约定的套内建筑面积或建筑面积发生重大差异时，购房者将无法行使要求赔偿权；2、房地产开发商在商品房买卖合同中选择了按套（单元）销售或计价，直接约定了商品房总价，填写了套内建筑面和建筑面积，达成了以套内建筑面积或建筑面积作为发生面积差异的补充协议，由于《销售管理办法》允许套（单元）的概念独立存在并可在合同中直接约定商品房总价款，此时再填写商品房的套内建筑面积和建筑面积已没有任何实际意义，而且双方约定的发生面积差异时的处理方法，只是针对套内建筑面积或建筑面积而言，没有针对套（单元）而言，即双方约定的面积差异的处理方法并不适用于套（单元），因此当购房者所购买的商品房套内建筑面积或建筑面积，与双方约定的套内建筑面积或建筑面积发生重大差异时，购房者无法行使要求赔偿权；3、房地产开发商在商品房买卖合同中选择了按套（单元）销售或计价，直接约定了商品房总价，填写了套内建筑面积和建筑面积，但双方在补充协议中约定面积发生差异时以套内建筑面积的差异作为赔偿基础，因此当购房者所购买的商品房建筑面积存在重大差异而套内建筑面积基本符合时，购房者无法行使要求赔偿权；而此时当套内建筑面积大于双方所约定的套内建筑面积时，房地产开发商却可以行使追偿权；4、房地产开发商在商品房买卖合同中选择了按套（单元）销售或计价，直接约定了商品房总价，填写了套内建筑面积和建筑面积，但双方在补充协议中约定面积发生差异时以建筑面积的差异作为赔偿基础，因此当购房者所购买的商品房套内建筑面积发生重大差异而建筑面积基本符合时，购房者无法行使要求赔偿权；而此时当建筑面积大于双方所约定的建筑面积时，房地产开发商却可以行使追偿权；5、房地产开发商在商品房买卖合同中选择了按套（单元）销售或计价，直接约定了商品房总价，填写了套内建筑面积和建筑面积，双方在补充协议中约定面积发生差异时以套内建筑面或建筑面积的差异作为赔偿基础，当购房者所购买的商品房套内建筑面积与建筑面积发生交错性的重大增减差异时，一方可以行使要求赔偿权或追偿权，另一方的合法利益却无法获得保护；6、广东省建设厅、广东省工商行政管理总局在广东省范围内监制适用的《广东省商品房买卖合同》第四条“计价方式与价款”当中，并没有按照建设部《销售管理办法》的规定对应罗列按“套（单元）、套内建筑面积、建筑面积”三种销售方式，而只罗列了按“（套）、（整层）”两种销售方式；同时其后“按（套内）、（整层内）建筑面积计算”的格式，又增加了商品房究竟是按何种方式进行销售或计价的疑问；7、广东省建设厅、广东省工商行政管理总局监制适用的《广东省商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”其后规定了当事人选择按套计价的，不适用本条约定，即当购房者与房地产开发商选择按套计价的，排除了适用套内建筑面积或建筑面积作为发生重大差异时的处理办法，购房者与房地产开发商只能选择达成其他处理方法，但如果排除了适用套内建筑面积或建筑面积作为发生重大差异时的处理方法，我们会寻找出其他一种更好的处理方法吗？建设部《销售管理办法》中关于套（单元）的概念可以独立存在及按套（单元）销售可以直接约定商品房总价款的规定，导致了实践中商品房买卖中面积出现差异时基本上无法顺利获得处理，购房者与房地产开发商以各自对行政规章概念的理解为自己辩解，但都无法说服对方，可以说正是“套（单元）”内涵的矛盾性，是导致上述问题产生的根本原因，这样就使得矛盾旷日持久无法及时解决，消耗了大量社会资源和行政资源；广东省建设厅、广东省工商行政管理总局监制适用的《广东省商品房买卖合同》的相关规定无疑加剧了这种混乱，使广东省范围内在处理商品房面积差异纠纷时显得更加困难和复杂。三、建设部两个关于商品房销售行政规章中重要概念的内在矛盾对司法实践的不利影响。最高人民法院于2003年6月1日起开始施行《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》[法释（2003）7号]，最高人民法院的上述司法解释仅在第十四条规定了房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定不符的处理方法，它并没有对应建设部《销售管理办法》规定的商品房可以按套（单元）、套内建筑面积和建筑面积销售的规定，再单独规定按套（单元）销售面积发生差异时的处理方法，由于最高人民法院的司法解释本身不可能对商品房的套（单元）进行定义和解释，各级人民法院也只能参照建设部关于商品房销售的两个行政规章进行审判，因此购房者与房地产开发商只要在商品房买卖合同中选择了按套（单元）出售或计价，当商品房套内建筑面积或建筑面积发生差异，购房者与商品房开发商没有约定面积发生差异时的处理办法，或约定的内容如笔者所述出现阴差阳错时，最高人民法院的司法解释也是处于无能为力的状态，无法圆满解决纠纷。如果人民法院在审理商品房面积差异纠纷案件时出现倾向性的认定，则可能会产生如下几种结果：1、当购房者与房地产开发商在商品房买卖合同中选择了按套（单元）销售或计价，并约定了总价款，但补充协议中没有约定面积发生差异时的处理办法，当套内建筑面积或建筑面积发生重大差异时，采用《销售管理办法》中“套（单元）”的概念，则无法支持购房者关于套内建筑面积或建筑面积差异的任一赔偿请求；2、当购房者与房地产开发商在商品房买卖合同中选择了按套（单元）出售或计价，并约定了总价款，补充协议约定面积发生重大差异时，以套内建筑面积的差异进行赔偿，如果购房者的套内建筑面积符合买卖合同的约定，但建筑面积发生差异，采用《销售管理办法》中“套（单元）”的概念，则无法支持购房者关于建筑面积差异的赔偿请求；3、当购房者与房地产开发商在商品房买卖合同中选择了按套（单元）销售或计价，并约定了总价款，补充协议约定面积发生差异时以建筑面积的差异进行赔偿，如果购房者的建筑面积符合买卖合同的约定，但套内建筑面积发生重大差异，采用《销售管理办法》中“套（单元）”的概念，则无法支持购房者关于套内建筑面积差异的赔偿要求。4、相反，当购房者与房地产开发商在商品房买卖合同中选择了按套（单元）销售或计价，并约定了总价款，补充协议约定面积发生差异时，以套内建筑面积（或建筑面积）的差异进行赔偿，如果购房者的建筑面积（或套内建筑面积）小于合同约定，但套内建筑面积（或建筑面积）却大于合同约定，采用《销售管理办法》中“套（单元）”的概念，购房者关于面积差异的赔偿要求无法得到支持，商品房开发商关于面积差异的追偿权却则可以得到支持。从以上的分析可以看出：当购房者与商品房开发商签订的商品房买卖合同中选择按“套（单元）”出售或计价的，无论对商品房的面积差异处理方法不作约定，还是约定以套内建筑面积或建筑面积作为发生差异时的处理方法，只要适用《销售管理办法》中关于“套（单元）”的概念，无一例外购房者的合法权益都无法获得支持；相反，当购房者与商品房开发商签订的商品房买卖合同无论选择按套（单元）、套内建筑面积、建筑面积三者之中何种销售或计价方式，也无论双方是否约定了商品房的面积差异处理办法，只要适用《分摊规则》中关于“套（单元）”的概念，再结合最高人民法院关于商品房买卖的司法解释，则面积差异的纠纷处理都不会发生歧意，人民法院的裁判也更加趋向于统一稳定。因此正是由于《销售管理办法》中“套（单元）”的概念的独立存在，正是由于《分摊规则》与《销售管理办法》中“套（单元）”内涵的微妙差别，才导致了司法实践中不同的人民法院、甚至同一人民法院的法官，对相同类型的房地产面积差异纠纷裁判的大相径庭，混乱的裁判将最终损害司法的统一性和权威性。我们应看到，在现在历史阶段的商品房买卖过程中，由于商品房开发商处于强势地位，商品房买卖属于卖方市场，因此商品房开发商在签订商品房买卖合同时，利用建设部行政规章关于“套（单元）”内涵的矛盾性，不允许购房者随意选择出售方式和计价，不填写套内建筑面积和建筑面积，不体现商品房单价而只体现总价，甚至不约定面积发生差异时的处理方法，从而使购房者的自我保护意愿无法实现；如果在此基础上人民法院再采取倾向性的意见，采信《销售管理办法》中关于“套（单元）”的概念，无疑购房者的合法权益将无法得到法律的最终保障，这样的结果只能导致民怨丛生，与构建和谐社会的目标背道而驰。综上：建设部关于商品房销售的两个行政规章中对重要概念即“套（单元）”分别做出了不同内涵的规定，两个行政规章中“套（单元）”的概念实质上是矛盾与冲突的，这种结果已对商品房销售面积出现差异时的和平处理和司法实践都造成了巨大障碍，该问题的牵涉面广，牵涉利益巨大，因此及时妥善处理非常必要。我们不能片面谴责房地产开发利用建行部行政规章的致命缺陷，签订只有利于自己又可逃避责任的商品房买卖合同，期冀房地产开发商主动放弃对自己有利的行政规章的规定，以纯粹公平、公正的法律原则签订不易引起争议的商品房买卖合同，期冀法官以自由心证做出符合法律精神的裁判，我们只能期冀在制定行政规章时，对行政规章的严谨性和系统性方面做出更周全的考虑与规定，以作为商品房买卖实践赖以实现公平公正的基础。在此笔者建议建设部尽快发文澄清商品房买卖中关于“套（单元）”的原始本意，以促进我国房地产事业的健康发展，使房地产企业与广大购房者共同构建我国的和谐社会。
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